Pernahkah mendengar istilah PPJB Apartemen? Bagi Anda yang sedang mencari hunian baru, terutama apartemen, memahami istilah ini sangat penting.
PPJB atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli merupakan dokumen hukum yang mengikat antara pengembang properti dan pembeli. Dalam konteks apartemen, PPJB menjadi dasar transaksi pembelian apartemen sebelum pembeli benar-benar memiliki unit apartemen tersebut.
Pengertian PPJB Apartemen
PPJB adalah singkatan dari Perjanjian Pengikatan Jual Beli. Sederhananya, PPJB merupakan kesepakatan awal antara penjual dan pembeli properti apartemen sebelum transaksi jual beli secara resmi dilakukan.
PPJB ini ibarat janji atau kontrak awal yang berisi kesepakatan mengenai harga, cara pembayaran, jangka waktu pembayaran, dan hal-hal penting lainnya terkait transaksi tersebut.
PPJB berfungsi sebagai bukti awal adanya kesepakatan jual beli dan juga sebagai dasar untuk membuat Akta Jual Beli (AJB) yang bersifat resmi dan mengikat secara hukum.
Dasar Hukum PPJB Apartemen
Meskipun tidak ada undang-undang khusus yang mengatur secara rinci tentang PPJB Apartemen, namun terdapat beberapa regulasi yang sering dijadikan acuan dalam pembuatannya, antara lain:
KUH Perdata Pasal 1320
Agar sebuah perjanjian, termasuk PPJB, sah secara hukum, maka harus memenuhi keempat syarat yang tercantum dalam Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Syarat-syarat tersebut meliputi adanya kesepakatan kedua belah pihak, kapasitas hukum para pihak, objek perjanjian yang jelas dan sah, serta adanya sebab yang sah.
Ketidaklengkapan salah satu syarat ini dapat mengakibatkan batalnya perjanjian. Oleh karena itu, sangat penting bagi calon pembeli dan pengembang untuk memastikan bahwa setiap poin dalam PPJB telah memenuhi ketentuan hukum yang berlaku.
Pasal 1338 Ayat (1) KUH Perdata
Pasal ini menjadi dasar umum bagi semua jenis perjanjian, termasuk PPJB apartemen, yang menegaskan bahwa setiap perjanjian yang memenuhi syarat sahnya, akan mengikat para pihak yang membuatnya.
Bunyi pasal tersebut antara lain “Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.”
Isi PPJB Apartemen
Dalam pembuatan PPJB terkandung sejumlah klausul penting yang perlu diperhatikan secara seksama. Ketelitian dalam membaca dan memahami setiap poin dalam PPJB sangat penting untuk menghindari kerugian di masa mendatang.
Oleh karena itu, sebelum menandatangani PPJB, sangat disarankan untuk membaca dan memahami seluruh isi dokumen tersebut. Secara umum isi dalam dokumen PPJB mencakup sebagai berikut:
Identitas penjual dan pembeli
Dokumen PPJB apartemen merupakan dokumen legal yang mengikat secara hukum antara dua pihak, yaitu penjual (biasanya pengembang properti) dan pembeli.
Nama lengkap kedua belah pihak, nomor identitas, serta alamat merupakan informasi yang sangat penting dan wajib tercantum dalam PPJB.
Rincian unit yang diperjualbelikan
Spesifikasi unit merupakan salah satu poin penting yang harus tercantum secara jelas dalam PPJB Apartemen. Poin ini menjelaskan secara rinci mengenai detail-detail fisik dari unit apartemen yang akan dibeli, misalnya tipe unit, luas bangunan, luas tanah, lantai, orientasi, jumlah kamar, dinding, serta spesifikasi teknis lainnya yang perlu diketahui.
Spesifikasi unit memberikan gambaran yang jelas mengenai apa yang akan didapatkan oleh pembeli, sehingga akan mencegah terjadinya kesalahpahaman antara pembeli dan developer.
Selain itu, poin spesifikasi unit yang tercantum dalam PPJB menjadi dasar hukum jika nantinya terdapat perbedaan antara kondisi yang sebenarnya dengan apa yang tertera dalam perjanjian.
Harga jual dan biaya-biaya
Bagian ini secara spesifik menjelaskan mengenai total biaya yang harus dibayarkan oleh pembeli kepada penjual untuk mendapatkan hunian apartemen yang telah disepakati. Contohnya jumlah keseluruhan yang harus dibayarkan untuk membeli apartemen, termasuk biaya-biaya dan pajak-pajak yang terkait dengan transaksi jual beli apartemen tersebut.
Poin ini juga menjelaskan opsi cara pembayaran yang dapat dilakukan secara tunai, bertahap, serta melalui fasilitas KPR. Jika pembayaran dilakukan secara bertahap, PPJB akan mencantumkan jadwal pembayaran yang jelas, termasuk besarnya uang muka dan jumlah angsuran bulanan.
Jaminan serta hak dan kewajiban
Jaminan serta hak dan kewajiban merupakan bagian integral dari isi PPJB yang mengatur hubungan antara pengembang sebagai penjual dan pembeli dalam proses jual beli apartemen.
Kepastian yang diberikan pengembang kepada pembeli umumnya mencakup kualitas bangunan, sertifikat hak milik, waktu dalam menyelesaikan pembangunan proyek, serta serah terima unit sesuai jadwal.
Hak pembeli dalam PPJB meliputi hak atas hunian apartemen yang telah dibeli sesuai dengan spesifikasi yang tercantum dalam perjanjian, hak untuk meminta ganti rugi jika pengembang tidak memenuhi kewajibannya, serta hak untuk menggunakan fasilitas umum yang tersedia di dalam kompleks apartemen.
Di sisi lain, kewajiban pembeli adalah membayar harga jual sesuai dengan kesepakatan, menerima unit apartemen setelah pembangunan selesai, dan mematuhi peraturan yang berlaku di dalam kompleks apartemen.
Fungsi PPJB dalam Jual Beli Properti
Setelah membaca mengenai isi dan dasar hukum PPJB, kita jadi tahu bahwa pengikatan jual beli atau PPJB memiliki beberapa fungsi penting yang menjamin kelancaran dan keamanan transaksi, baik bagi pengembang maupun pembeli. Berikut adalah rangkuman beberapa fungsi utama dari dokumen tersebut:
Bukti kesepakatan
Perjanjian jual beli yang dituangkan dalam PPJB menjadi bukti tertulis mengenai kesepakatan yang telah dibuat antara pembeli dan penjual (pengembang) terkait dengan jual beli hunian apartemen.
Hal ini mencakup informasi mengenai harga, cara pembayaran, jadwal serah terima, dan ketentuan-ketentuan lainnya.
Jaminan hukum
PPJB memiliki kekuatan hukum yang mengikat kedua belah pihak. Dengan adanya PPJB, pembeli memiliki jaminan bahwa properti apartemen yang dibelinya tidak akan dijual kepada pihak lain.
Sebaliknya, pengembang juga terikat untuk menyerahkan unit apartemen sesuai dengan kesepakatan yang tertuang dalam PPJB.
Dasar pembuatan AJB
PPJB menjadi dasar untuk pembuatan Akta Jual Beli (AJB) yang merupakan dokumen resmi yang menyatakan bahwa kepemilikan atas unit apartemen telah berpindah tangan dari pengembang kepada pembeli.
Pengaturan mekanisme pembayaran
PPJB mengatur mekanisme pembayaran yang akan dilakukan oleh pembeli kepada pengembang, termasuk jumlah uang muka, jadwal angsuran, dan denda keterlambatan pembayaran.
Kepastian pelaksanaan pembangunan
PPJB juga dapat memuat klausul-klausul yang mengatur mengenai jadwal penyelesaian pembangunan, serah terima unit apartemen, kualitas bangunan, dan sanksi jika terjadi keterlambatan atau ketidaksesuaian dengan spesifikasi yang telah disepakakan.
Penyelesaian sengketa
Jika terjadi perselisihan antara pembeli dan pengembang, PPJB dapat dijadikan sebagai dasar untuk menyelesaikan sengketa melalui jalur hukum.
Proses Pembuatan PPJB Apartemen
Secara umum, PPJB dibuat saat properti yang akan dibeli masih dalam tahap pembangunan, dan sebelum dilakukannya Akta Jual Beli (AJB) di hadapan notaris.
Waktu pembuatan berkas PPJB dapat berbeda-beda pada setiap developer properti, contohnya di Apartemen Akasa Pure Living BSD City pada saat Tower Kamaya masih dibangun, pembuatan PPJB dilakukan paling lambat 30 hari setelah pelunasan booking fee oleh pembeli.
Apakah PPJB Bisa Dijadikan Jaminan Kredit?
PPJB dapat dijadikan agunan karena dianggap sebagai bukti kepemilikan awal atas suatu properti. Meskipun belum menjadi sertifikat hak milik, PPJB menunjukkan bahwa pembeli sudah mempunyai hak untuk memiliki properti tersebut di masa depan.
Namun, hal ini tidak selalu mudah dan tergantung pada beberapa faktor, seperti kebijakan bank yang berbeda-beda, ada bank yang menerima PPJB sebagai agunan, namun ada juga yang tidak.
Apabila Anda memiliki PPJB yang dibuat pada tahap awal pembangunan biasanya lebih sulit diterima karena risiko proyek mangkrak lebih tinggi.
Selain itu, umumnya bank akan meminta dokumen-dokumen pendukung seperti IMB, Sertifikat Layak Huni, dan surat izin-izin lainnya. Semakin lengkap dokumen yang dimiliki, semakin besar kemungkinan PPJB diterima sebagai agunan.
